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ag试玩网站红太阳:拟收购江苏红太阳医药集团有限
发布时间发布时间:2021-07-04 03:04

  红太阳:拟收购江苏红太阳医药集团有限公司持有的重庆中邦科技有限公司股权项目资产评估说明

  目 录 第一部分关于《评估说明》使用范围的声明...........................1 第二部分关于进行资产评估有关事项的说明...........................2 第三部分评估对象与评估范围说明...................................3 第一节 评估对象.......................................................................................3 第二节 评估范围.....................................................................................12 第四部分资产核实情况总体说明....................................15 第一节 资产核实人员组织、实施时间和核实过程.............................15 第二节 影响资产核实的事项及处理方法.............................................20 第三节 核实结论.....................................................................................20 第五部分资产基础法评估技术说明..................................21 第一节 流动资产评估技术说明.............................................................21 第二节 固定资产—建(构)筑物评估技术说明.................................28 第三节 固定资产—设备评估技术说明.................................................52 第四节 在建工程评估技术说明.............................................................77 第五节 工程物资评估技术说明.............................................................78 第六节 无形资产—土地使用权评估技术说明.....................................79 第七节 无形资产—其他无形资产评估技术说明...............................102 第八节 递延所得税资产评估技术说明...............................................107 第九节 负债评估技术说明...................................................................108 第六部分收益法评估技术说明.....................................113 第一节 收益法的应用前提及选择理由和依据.................................... 113 第二节 收益预测的假设条件................................................................ 115 第三节 宏观、区域经济因素及行业现状与发展前景分析................ 116 第四节 企业的业务情况.......................................................................129 第五节 企业财务分析...........................................................................132 第六节 收益法评估模型.......................................................................136 第七节 收益期限及预测期的说明.......................................................139 北京天健兴业资产评估有限公司 第八节 折现率的确定...........................................................................139 第九节 经营性业务价值的估算及分析过程.......................................143 第十节 其他资产和负债价值的估算及分析过程...............................151 第十一节 收益法评估结果.......................................................................152 第七部分评估结论及分析.........................................154 第一节 评估结论...................................................................................154 第二节 评估结论与账面价值比较变动情况及说明...........................155 第三节 股东部分权益价值的溢(折)价和流动性折扣...................156 北京天健兴业资产评估有限公司 第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明 本评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸公开媒体。 北京天健兴业资产评估有限公司 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由委托人和被评估单位编写并盖章,内容见附件一。 委托人:南京红太阳股份有限公司(以下简称“红太阳”) 被评估单位:重庆中邦科技有限公司(以下简称“重庆中邦”) 北京天健兴业资产评估有限公司 第三部分 评估对象与评估范围说明 第一节评估对象 评估对象为重庆中邦公司的股东全部权益。评估对象无质押和其他权利限制情况。 一、基本信息 企业名称:重庆中邦科技有限公司 注册地址:重庆市万州经济技术开发区盐气化工园 法人代表:王金山 注册资本:壹亿壹仟捌佰万元整 企业类型:有限责任公司(法人独资) 成立时间:2013年05月20日 营业期限:2013年05月20日至永久 企业法人营业执照注册号:11F 经营范围:生产、销售化工原料(不含危险化学品);技术进出口、货物进出口。(须经审批的经营项目,取得审批后方可从事经营)。 二、历史沿革及公司股权变更情况 2013年5月,江苏中邦制药有限公司和重庆华歌实业有限公司共同出资设立重庆中邦,公司注册资本为人民币11,800万元,实收资本2,360万元,出资方式为货币出资,股权占比及首次出资比例如下: 单位:万元 股东姓名或名称 认缴出资 认缴出资比例(%) 实缴出资 实缴出资比例(%) 江苏中邦制药有限公司 11,210 95.00% 2,360 20.00% 重庆华歌实业有限公司 590 5.00% 2015年3月,重庆华歌实业有限公司将其持有的5%股权转让给江苏中邦制药北京天健兴业资产评估有限公司 有限公司。 2017年9月,江苏中邦制药有限公司将其持有的100%股权转让给江苏红太阳医药有限公司。 2018年7月,重庆中邦股东江苏红太阳医药有限公司更名为江苏红太阳医药集团有限公司。 截至评估基准日2018年10月31日,重庆中邦股权结构如下表所示: 金额单位:万元 序号 股东名称 认缴出资额 持股比例 1 江苏红太阳医药集团有限公司 11,800 100% 2 合计 11,800 100% 三、公司组织结构: 四、会计政策和税项 (一)主要会计政策 1.会计期间 北京天健兴业资产评估有限公司 公司会计期间采用公历年度,即每年自1月1日起至12月31日止。 2.营业周期 公司经营业务的营业周期较短,以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。 3.记账本位币 公司采用人民币为记账本位币。 4.外币报表折算 外币交易在初始确认时,采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日,外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算,因汇率不同而产生的汇兑差额,除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外,计入当期损益;以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算,不改变其人民币金额;以公允价值计量的外币非货币性项目,采用公允价值确定日的即期汇率折算,差额计入当期损益或其他综合收益。 5.应收账款 (1)单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项 单项金额重大的判断依据或金额 金额300万元以上(含)且占应收款项账面余额10%以 标准 上的款项 单项金额重大并单项计提坏账准 单独进行减值测试,根据其未来现金流量现值低于其账 备的计提方法 面价值的差额计提坏账准备 (2)按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项 ①具体组合及坏账准备的计提方法 按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法 账龄组合 账龄分析法 合并范围内关联往来组合 经测试未发生减值的,不计提坏账准备 ②账龄分析法 账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%) 1-6个月(含,下同) 7-12个月 5.00 5.00 1-2年 10.00 10.00 2-3年 20.00 20.00 3-4年 50.00 50.00 北京天健兴业资产评估有限公司 账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%) 4-5年 80.00 80.00 5年以上 100.00 100.00 (3)单项金额不重大但单项计提坏账准备的应收款项 单项金额重大的判断依据或金额 金额300万元以上(含)且占应收款项账面余额10%以 标准 上的款项 单项金额重大并单项计提坏账准 单独进行减值测试,根据其未来现金流量现值低于其账 备的计提方法 面价值的差额计提坏账准备 对应收票据、应收利息、长期应收款等其他应收款项,根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。 6.存货 (1)存货的分类 存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。 (2)存货可变现净值的确定依据 资产负债表日,存货采用成本与可变现净值孰低计量,按照存货类别成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货,在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值;需要经过加工的存货,在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值;资产负债表日,同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的,分别确定其可变现净值,并与其对应的成本进行比较,分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。 (3)存货的盘存制度 存货的盘存制度为永续盘存制。 7.固定资产 (1)固定资产确认条件 固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的,使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。 北京天健兴业资产评估有限公司 (2)各类固定资产的折旧方法 类别 折旧方法 折旧年限 残值率(%) 年折旧率 房屋及建筑物 直线 机器设备 直线 运输工具 直线 电子及办公设备 直线)在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。 (2)在建工程达到预定可使用状态时,按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的,先按估计价值转入固定资产,待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值,但不再调整原已计提的折旧。 9.无形资产 (1)无形资产包括土地使用权、专利权及非专利技术等,按成本进行初始计量。 (2)使用寿命有限的无形资产,在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销,无法可靠确定预期实现方式的,采用直线法摊销。具体年限如下: 项目 摊销年限(年) 土地使用权 50 (3)内部研究开发项目研究阶段的支出,于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出,同时满足下列条件的,确认为无形资产:①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性;②具有完成该无形资产并使用或出售的意图;③无形资产产生经济利益的方式,包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场,无形资产将在内部使用的,能证明其有用性;④有足够的技术、财务资源和其他资源支持,以完成该无形资产的开发,并有能力使用或出售该无形资产;⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。 10.部分长期资产减值 对固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产等长期资产,在资产负债表北京天健兴业资产评估有限公司 日有迹象表明发生减值的,估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产,无论是否存在减值迹象,每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。 若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的,按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。 11.职工薪酬 (1)职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。 (2)短期薪酬的会计处理方法 在职工为公司提供服务的会计期间,将实际发生的短期薪酬确认为负债,并计入当期损益或相关资产成本。 (3)离职后福利的会计处理方法 离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。 ①在职工为公司提供服务的会计期间,根据设定提存计划计算的应缴存金额确 认为负债,并计入当期损益或相关资产成本。 ②对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤: (A)根据预期累计福利单位法,采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估计,计量设定受益计划所产生的义务,并确定相关义务的所属期间。同时,对设定受益计划所产生的义务予以折现,以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本; (B)设定受益计划存在资产的,将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的,以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产; (C)期末,将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分,其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本,重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益,并且在后续会计期间不允许转回至损益,但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。 北京天健兴业资产评估有限公司 (4)辞退福利的会计处理方法 向职工提供的辞退福利,在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债,并计入当期损益:①公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时;②公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。 (5)其他长期职工福利的会计处理方法 向职工提供的其他长期福利,符合设定提存计划条件的,按照设定提存计划的有关规定进行会计处理;除此之外的其他长期福利,按照设定受益计划的有关规定进行会计处理,为简化相关会计处理,将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。 12.收入 (1)收入确认原则 ①销售商品 销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认:(A)将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(B)公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权,也不再对已售出的商品实施有效控制;(C)收入的金额能够可靠地计量;(D)相关的经济利益很可能流入;(E)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 ②提供劳务 提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的(同时满足收入的金额能够可靠地计量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量),采用完工百分比法确认提供劳务的收入,并按已经发生的成本占估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务交易的结果在资产负债表日不能够可靠估计的,若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿,按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入,并按相同金额结转劳务成本;若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿,将已经发生的劳务成本计入当期损益,不确认劳务收入。 ③让渡资产使用权 让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠北京天健兴业资产评估有限公司 计量时,确认让渡资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定;使用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 (2)收入确认的具体方法 公司主要销售吡啶硫酮锌及2,3-二氯吡啶等产品。产品收入确认需满足以下条件:公司根据合同约定将产品交付给客户,客户验收合格并在发货单上签字确认后,相关的风险和报酬已经转移,并取得收款的相关权利,公司据此确认收入。 13.政府补助 (1)与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法 公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助,冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关补助确认为递延收益的,在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助,直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的,将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。 (2)与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法 除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助,难以区分与资产相关或与收益相关的,整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助,用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的,确认为递延收益,在确认相关成本费用或损失的期间,计入当期损益或冲减相关成本;用于补偿已发生的相关成本费用或损失的,直接计入当期损益或冲减相关成本。 (3)与公司日常经营活动相关的政府补助,按照经济业务实质,计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助,计入营业外收支。 14.递延所得税资产、递延所得税负债 (1)根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额(未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的,该计税基础与其账面数之间的差额),按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。 北京天健兴业资产评估有限公司 (2)确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日,有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的,确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。 (3)资产负债表日,对递延所得税资产的账面价值进行复核,如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时,转回减记的金额。 (4)公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益,但不包括下列情况产生的所得税:①企业合并;②直接在所有者权益中确认的交易或者事项。 15.安全生产费 公司按照财政部、国家安全生产监督管理总局联合发布的《企业安全生产费用提取和使用管理办法》(财企〔2012〕16号)的规定提取的安全生产费,计入相关产品的成本或当期损益,同时记入“专项储备”科目。使用提取的安全生产费时,属于费用性支出的,直接冲减专项储备。形成固定资产的,通过“在建工程”科目归集所发生的支出,待安全项目完工达到预定可使用状态时确认为固定资产;同时,按照形成固定资产的成本冲减专项储备,并确认相同金额的累计折旧,该固定资产在以后期间不再计提折旧。 (二)税项 1.主要税种及税率 税 种 计税依据 税 率 增值税 销售货物 16% 房产税 从价计征的,按房产原值一次减除30% 1.2% 后余值的1.2%计缴 土地使用税 实际占用的土地面积 7元/平方米 城市维护建设税 应缴流转税税额 7% 教育费附加 应缴流转税税额 3% 地方教育附加 应缴流转税税额 2% 企业所得税 应纳税所得额 15% 北京天健兴业资产评估有限公司 2.税收优惠 根据重庆市万州区国家税务局发布的《国家税务总局关于执行

  有关企业所得税问题的公告》(国家税务总局公告2015年第14号),公司满足西部大开发所得税税收优惠条件。重庆中邦的企业所得税减按15%的税率征收,减征期限为2015年1月1日至2020年12月31日。 第二节评估范围 评估范围为重庆中邦公司于评估基准日纳入评估范围的全部资产及负债,其中总资产账面价值26,611.27万元,负债账面价值9,054.59万元,净资产账面价值17,556.68万元。账面价值已经天健会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具了天健审〔2018〕1-765号无保留意见的审计报告。各类资产及负债的账面价值见下表: 资产评估申报汇总表 单位:万元 项目名称 账面价值 流动资产 13,716.66 非流动资产 12,894.72 其中:固定资产 11,500.36 在建工程 120.00 无形资产 1,060.60 土地使用权 1,060.60 其他 213.76 资产总计 26,611.27 流动负债 7,768.66 非流动负债 1,285.93 负债总计 9,054.59 净资产 17,556.68 资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托人已承诺评估对象和评估范围与经济行为一致,不重不漏。 北京天健兴业资产评估有限公司 一、实物资产的分布状况及特点 重庆中邦主要从事以2,3-二氯吡啶、吡啶硫酮锌(ZPT)为主体的高端专用精细化学品的研发、生产和销售。公司业务内容涵盖产品研发、工艺优化开发、工业化生产、配套经营等完整的精细化工业务体系。其实物资产的种类主要有:存货、房屋建(构)筑物、机器设备、车辆、电子设备、在建工程、工程物资等。上述实物资产主要分布在厂区内,实物资产量大,地点较为分散,部分固定资产的单位价值较大。具体实物资产类型及特点如下: (一)存货 存货是由库存原材料、委托加工物资、产成品和在产品组成。主要分布在各库房内,种类较多。库房保管制度健全,物品按大类堆放整齐,标签标示正确,进出库数量登记卡片记录及时准确。 (二)固定资产—房屋建(构)筑物 房屋建筑物主要包括:钢结构车间、办公楼、仓库1、仓库2、加氢车间钢结构、一车间精馏钢结构、ZPT钢构等,共计7项, 其中,办公楼为框架结构,其余房屋为钢结构。 构筑物主要为生产用房屋建筑物的配套设施。包括道路、管廊、电缆沟、护栏、门与围墙厂等,主要为钢结构和混凝土结构。 (三)固定资产—设备类资产 1.机器设备 主要设备包括2,3-二氯吡啶生产线、ZPT生产线以及技术部及质检的各类仪器及配套系统。 辅助设备主要包括各类储罐、运输设备、起重设备、控制系统、变配电设备、测量仪器等。其中,储罐主要分布在罐区,小部分分布在各车间内,包括各不同型号的储罐、不锈钢储罐、搪瓷储罐等,主要用于存储各类原材料及产成品;运输设备主要包括2T及3T叉车、液压手叉车等;起重设备主要包括1T悬臂吊、HBC2T-22电动葫芦等;控制系统主要包括DCS系统、电气控制系统;变配电设备主要包括防爆照明配电箱、低压柜、变压器等;测量仪器主要包括流量计、磁翻北京天健兴业资产评估有限公司 板液位计、有毒气体检测器、气体报警控制器等。 2.车辆共1辆,为传祺牌小型普通客车,主要为日常办公使用,基准日时该车辆可正常使用,年检合格。 3.电子及办公设备主要为各类仪器及各类办公设备,包括气相色谱仪、液相色谱仪、PH在线检测仪、光谱仪、空调、打印机、复印机、投影仪、电脑等,分布于各车间、技术部、质检及公司各部门,基准日时均可正常使用。 (四)在建工程 在建工程主要为建设5000T/A2,3二氯吡啶和4000T/A2-氯吡啶项目发生的设计费、安评费、环评费等。 (五)工程物资 工程物资为企业闲置的机器设备,主要包括PPH缠绕机组水箱、袋式过滤器、风机等。 二、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 纳入评估范围的无形资产包括重庆中邦公司所拥有土地使用权以及各项专利,账面价值为10,605,957.94元。其中土地使用权共计1宗,评估人员对土地的范围、面积、权属情况、账面价值等进行了核实。评估人员对相关合同及权属证明进行核实,对摊销及摊余价值进行了核对。专利共计25项,主要重庆中邦账面未记录的发明专利以及实用新型专利。具体无形资产类型及特点如下: (一)土地使用权 纳入评估范围的共计1宗土地,账面价值10,605,957.94元,面积为61,788.70平方米,为企业以出让方式取得,纳入评估范围内的土地与地上附着建筑物共同办理了不动产权证。 (二)专利 纳入评估范围的专利主要有一种2,3-二氯吡啶的制备方法、一种2,3-二氯吡啶生产用催化剂及其制备方法等11项发明专利,一种袋式超级精密过滤器、一种防粘壁线项实用新型专利,部分专利尚在审核中。 北京天健兴业资产评估有限公司 第四部分 资产核实情况总体说明 第一节资产核实人员组织、实施时间和核实过程 接受资产评估委托后,北京天健兴业资产评估有限公司指定了评估项目总体负责人、现场负责人,组建了评估项目组。根据重庆中邦提供的评估申报表,制定了详细的现场清查核实计划,评估项目组在企业相关人员的配合下,于2018年11月12日至11月29日,对纳入评估范围的资产、负债进行了现场清查核实。 在企业如实申报资产并对被评估资产、负债进行全面自查的基础上,评估人员对纳入评估范围内的资产和负债进行了清查核实。非实物资产主要通过查阅企业的原始会计凭证、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性,通过访谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务的真实性。实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项。 一、资产核实主要步骤 (一)指导被评估单位相关人员进行填表与准备相关资料 评估人员指导企业在自行资产清查的基础上,按照评估机构提供的“评估申报表”及其填写要求对纳入评估范围的资产、负债、未来收益状况进行填报,同时要求企业相关人员按照评估人员下发的“评估资料清单”准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。 (二)初步审查被评估单位填报的评估申报表 评估人员通过翻阅有关资料,了解纳入评估范围的具体资产的详细状况和经营状况,然后审阅企业提供的“评估申报表”,初步检查有无填项不全、错填、项目不明确、不完善等情况,并根据经验及掌握的有关资料,检查“评估申报表”是否符合要求,对于存在的问题反馈给企业进行补充完善。 (三)现场实地勘察和数据核实 在企业如实申报并进行全面自查的基础上,根据评估范围涉及资产的类型、数量和分布状况,评估人员在企业相关人员的配合下,按照资产评估准则的规定,北京天健兴业资产评估有限公司 对各项资产进行了现场清查核实,并针对不同的资产性质及特点,采取了不同的清查核实方法。非实物资产、负债主要通过查阅企业的原始会计凭证、核查企业债权债务的形成过程和函证,通过访谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务的真实性;实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项;未来经营情况,主要是分析历史数据和企业申报的收益预测数据的基础上对企业管理层、各业务部门进行访谈并搜集相关资料。 (四)补充、修改和完善评估申报表 评估人员根据现场实地勘察结果,并和企业相关人员充分沟通,进一步完善资产“资产评估申报表”、“收益预测表”,以做到:账、表、实相符及符合客观和企业实际情况。 (五)核实主要资质及产权证明文件 评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物、机器设备、土地等资产的产权进行核实调查,以确认产权是否清晰。 二、资产清查核实主要方法 在清查核实工作中,评估人员针对不同资产的形态、特点及实际情况,采取了不同的清查核实方法。 (一)资产负债的清查核实 1.流动资产 (1)实物性流动资产 纳入评估范围的实物性流动资产主要是存货,评估人员会同企业有关人员对企业申报存货的数量及质量按照评估准则的要求进行了必要的清查,对存货的申报内容、生产时间、购入时间等有关情况进行了详细的核实。为了准确确定存货价值,评估人员会同企业存货管理人员对库存的存货进行了清查和盘点,并推算到基准日与账面值进行核对。 (2)非实物性流动资产 对纳入评估范围的非实物性流动资产各科目,评估人员主要通过账务核对以北京天健兴业资产评估有限公司 及函证等行清查核实。评估人员对现金进行了盘点,对银行存款核对了银行对帐单和余额调节表,对往来账款进了部分函证和核验。 2.房屋建筑物 根据企业提供的评估申报表,评估人员在被评估单位有关人员的配合下对纳入评估范围的房屋建(构)筑物进行了勘察。 1)房屋建筑物的核实方法 对于房屋的座落位置、建筑面积、建成年月与企业提供的有关资料进行核对;核实房屋建筑物的结构类型、层数、层高、檐高、跨度、柱距、建筑面积;勘察并记录房屋建筑物的装修、设施及其使用状况、实际用途以及企业维护维修状况;查阅主要房屋建筑物的预(决)算书及施工图纸等;查阅有关房屋所有权证,主要核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及“示意图”,检查是否与评估申报表中所列内容一致,对于无房屋所有权证的房屋建筑面积,根据竣工结(决)算资料来确定。 2)构筑物的核实方法 主要根据企业提供的评估明细表,参照工程决算资料、财务决算等资料,就构筑物评估明细表中的相关技术数据进行核对,对于明细表中没有完善的部分要求企业逐项完善修改评估明细表。 3.机器设备 根据企业提供的设备资产评估申报明细表,设备评估人员对表中所列的各类设备进行了现场勘察。在现场勘察过程中,评估人员查阅了主要设备的购建合同、运行记录等历史资料,通过与设备管理人员和操作人员的交流,了解了设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况,填写了设备状况调查表等。调查了解是否有未进账的盘盈设备和已核销及报废的机器设备等,调查了解企业设备账面的构成是否合理,有无账面记录异常现象,为分析评估增减值做好基础工作。设备产权主要通过查阅购置合同、购置发票等进行核查。对于申报表中所填列内容与实际不符的,按照现场核实的情况,在征求企业有关管理人员意见的前提下进行了相应的调整。通过这些步骤比较充分地了解了设备的物理特征、技术特征和经济北京天健兴业资产评估有限公司 特征。 4.在建工程 对纳入评估范围的在建工程,评估人员了解了在建工程项目的概况、合规性文件、付款情况、目前状态及工程形象进度等,查阅了各工程项目的费用支付相关原始凭证,深入在建工程施工现场对在建工程进行了现场勘察。 5.工程物资 纳入评估范围的工程物资均为闲置的机器设备,评估人员对工程物资申报表与明细账、总账及会计报表进行核对,检查了工程物资采购发生时的原始单据及相关的协议、合同等资料,以确认工程物资的真实存在及产权状况,并对所有的工程物资进行清查盘点,核实申报数量。 6.无形资产 (1)土地使用权的核实 根据企业提供的土地使用权资产评估申报明细表,土地评估人员对表中所列各项土地的用途、性质、准用年限、开发程度、面积等与土地证等权属文件逐一核对,并对影响地价的一般因素、区域因素和个别因素等进行了详细了解和现场勘察,填写了土地使用权状况调查表等。 (2)专利的核实 专利主要为账面未记录的11项发明专利和14项实用新型专利,评估人员查阅了专利的形成过程记录,收集了专利证书、专利缴费记录,在官网上查询了专利的专利权状态,对正在审核中的专利收集了申报材料。 7.递延所得税资产 评估人员了解了企业会计政策与税务规定抵扣政策的差异,对企业明细账、总账、报表数、纳税申报数进行核对;核实所得税的计算依据,取得纳税鉴定,验算应纳税所得额,核实应交所得税;经过核实,纳入评估范围的递延所得税资产为企业由于资产减值以及递延收益产生。 8.各类负债 北京天健兴业资产评估有限公司 对纳入评估范围的负债,评估人员在账务核对的基础上,调查了其内容、形成原因、发生日期、相关合同等,并重点了解各类负债是否为企业评估基准日所需实际承担的债务。 (二)经营状况调查 评估人员主要通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈,对企业的经营业务进行调查,主要包括外部环境、经营情况、资产情况、财务状况等,收集了解的主要内容如下: 1.企业所在行业相关经济要素及发展前景、企业生产经营的历史情况、面临的竞争情况及优劣势分析; 2.企业内部管理制度、人力资源、核心技术、研发状况、销售网络、特许经营权、管理层构成等经营管理状况; 3.了解企业主要业务和产品构成,分析各产品和业务对企业销售收入的贡献情况及企业获利能力和水平; 4.了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化,分析权益资本变化的原因; 5.对企业历史年度主要经营数据进行调查和分析,主要包括收入、成本、费用、税金及附加、营业外收支、所得税、净利润等损益类科目,主营业务毛利率、成本费用率、投资收益情况、营业利润率等; 6.收集了解企业各项生产指标、财务指标进行财务分析,分析各项指标变动原因及趋势; 7.企业偿债能力和营运能力分析。主要包括资产负债率、流动比率、速动比率,存货周转速度、资金运用效率等; 8.了解企业未来年度的经营计划、投资计划等; 9.根据企业管理层提供的未来年度盈利预测数据及相关资料,对企业的未来经营状况进行全面分析和估算; 10.了解企业的税收及其他优惠政策; 北京天健兴业资产评估有限公司 11.对经营性资产、非经营性资产、溢余资产进行分析。 第二节影响资产核实的事项及处理方法 不存在影响资产核实的事项。 第三节核实结论 评估人员依据客观、独立、公正、科学的原则,对评估范围内的资产及负债的实际状况进行了认真、详细的清查,我们认为上述清查在所有重要的方面反映了委托评估资产的真实状况,资产清查的结果有助于对资产的市场价值进行公允的评定估算。 一、资产状况的清查结论 经清查,账、实、表相符,不存在错报、漏报的情况。 二、资产产权的清查结论 经清查,资产产权清晰,不存在瑕疵事项。 三、账务清查结论 本次经济行为所涉及的重庆中邦公司的评估基准日的财务报表系经天健会计师事务所(特殊普通合伙)审计,本次评估未发现需要调整的事项。 北京天健兴业资产评估有限公司 第五部分 资产基础法评估技术说明 第一节 流动资产评估技术说明 一、评估范围 纳入评估范围的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货、其他流动资产。在评估基准日账面价值如下表所示: 单位:元 项目名称 账面价值 货币资金 7,420,852.52 应收票据 17,431,400.00 应收账款 21,571,969.87 预付账款 3,523,275.07 其他应收款 11,125,095.20 存货 75,668,496.70 其他流动资产 424,415.09 流动资产合计 137,165,504.45 二、评估过程 (一)进行总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对; (二)到现场进行查验、监盘、函证等核实工作; (三)收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料; (四)在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行评定估算; (五)完成流动资产评估结果汇总,撰写流动资产评估说明。 三、评估方法 根据企业提供的资产负债表、申报的流动资产各科目评估明细表,在清查核实的基础上,遵循独立性、客观性、公正性的工作原则进行评估工作。 北京天健兴业资产评估有限公司 (一)货币资金 货币资金账面价值7,420,852.52元,由库存现金和银行存款组成。 1.库存现金 库存现金账面值14,006.00元,存放在财务部的保险柜中,均为人民币。评估人员按币种核对现金日记账与总账、报表、评估明细表余额是否相符,对现金盘点进行了监盘,对编制的“现金盘点表”进行了复核,根据盘点金额和基准日至盘点日的账务记录倒推出评估基准日的金额,账实相符。以盘点核实后账面价值作为评估值。库存现金评估值为14,006.00元。 2.银行存款 银行存款账面值7,406,846.52元,共8个账户,其中6个人民币存款,2个美元账户。评估人员查阅了相关会计记录及对账单,并对其期末余额进行了函证,查阅银行对账单与银行存款余额调节表,根据回函情况查明未达账项属于正常,经调节后银行存款余额相符。银行存款以核实后账面值作为评估值,即评估值为7,406,846.52元。 (二)应收票据 应收票据账面价值17,431,400.00元,共计76笔,全部为不带息银行承兑汇票。对于应收票据,评估人员核对了账记录,查阅了应收票据登记簿,并对应收票据进行了监盘核对,对于部分金额较大的应收票据,还检查了相应销售合同和出入库单等原始记录。 经评估,应收票据评估17,431,400.00元。 (三)应收账款、其他应收款 应收账款账面余额21,601,023.19元,坏账准备29,053.32元,账面价值21,571,969.87元;纳入评估范围内其应收账款账面余额11,165,416.00元,坏账准备40,320.80元,账面价值11,125,095.20元。 对应收款项,核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符,根据评估明细表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录,分析账龄。对金额较大或金额异常的款项进行函证,对没有回函的款项实施替代程序(取得期后收回北京天健兴业资产评估有限公司 的款项的有关凭证或业务发生时的相关凭证),对关联单位应收款项进行相互核对,以证实应收款项的真实性、完整性,核实结果账、表、单金额相符。 评估人员在对上述应收款项核实无误的基础上,借助于历史资料和现场调查了解的情况,具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等,采用个别认定和账龄分析的方法估计风险损失,对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的,评估风险损失为0;对有确凿证据表明款项不能收回或实施催款手段后账龄超长的,评估风险损失为100%;对于预计不能全额收回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的款项,在逐笔分析业务内容的基础上,参考企业计算坏账准备的方法,以帐龄分析分别确定一定比例的风险损失,按账面余额扣除风险损失确定评估值。对企业计提的坏帐准备评估为零。 经评估,应收账款评估值21,571,969.87元;其他应收款评估值11,125,095.20元。 (四)预付款项 预付款项账面价值为3,523,275.07元,主要内容为预付的原辅材料、检测费、设备款、危置处置费等。 评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。如评估人员现场核实日,该预付账款的货物已经交付,或服务已经提供,评估人员检查存货、固定资产等资产及预付账款明细账,核实无误后,以账面值作为评估值。如评估人员现场核实日,该预付账款的货物还未交付,或服务还未提供,评估人员通过函证,检查原始凭证,查询债务人的经营状况、资信状况,进行账龄分析等程序,综合分析判断,以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金等可以形成相应资产和权益的金额的估计值作为评估值。 经评估,预付账款评估值3,523,275.07元。 (五)存货 存货账面余额77,006,271.66元,跌价准备1,337,774.96元,账面价值75,668,496.70元。存货包括原材料、委托加工物资、产成品和在产品。 北京天健兴业资产评估有限公司 评估人员对存货申报表与明细账、总账及会计报表进行核对,查阅相关账簿记录和原始凭单,以确认存货的真实存在及产权状况。对企业的存货内控制度,存货进、出库和保管核算制度及定期盘点制度进行核查,通过查阅最近的存货进出库单等,掌握存货的周转情况,并对存货的品质进行了重点调查。经核实,确认该企业内控制度严格、健全,存货的收、发和保管的单据、账簿记录完整、清晰。评估人员对存货进行了抽盘,抽查数量占总量的40%以上,抽查金额占总量的60%以上。抽查了评估基准日至盘点日之间的存货的出入库单等,确定评估基准日至盘点日之间的出入库存货的数量,并由此倒推计算出评估基准日存货的实有数量。 1.原材料 原材料账面余额20,334,768.18元,跌价准备54,626.39元,账面价值20,280,141.79元。原材料的评估采用市场法:按照现行市场价格并加上合理的运杂费及损耗后计算评估值。纳入本次评估范围的原材料购进日期接近于评估基准日且价格变动很小,因此本次评估以核实后账面值确认评估值。 经评估,原材料评估值20,280,141.79元。 2.委托加工物资 委托加工物资账面余额20,741,710.15元,账面价值20,741,710.15元。本科目核算企业委托外单位加工的各种物资的实际成本,企业按照实际成本进行核算。企业委托加工物资全部为铑催化剂。评估人员首先对委托加工物资明细账进行了审查及必要的分析,并检查其发生时的原始单据及相关的协议、合同等资料,了解其合法性、合理性、真实性。经核实,企业委托加工物资账面价值包括发出物资的实际成本、运杂费、加工费等,均为评估基准日近期发生,市场价格变化很小,因此本次评估委托加工物资以核实后账面值确认评估值。 经评估,委托加工物资评估值20,741,710.15元。 3.产成品 产成品账面余额为24,408,337.63元,减值准备1,283,148.57元,账面价值23,125,189.06元。纳入评估范围的产成品全部为对外销售的产品,主要包括2,3-北京天健兴业资产评估有限公司 二氯吡啶、ZPT、SPT等。评估人员首先查阅了有关会计记录、仓库记录,取得了企业基准日的产成品盘点表,并对产成品进行了抽查盘点,经核实账面数量和金额记录正确。其次通过了解相关产品的销售市场和公司在市场的占有率,确定产成品的销售情况。 对于对外销售的产成品。评估人员根据产成品经核实的数量、销售价格,以市场法法确定评估价值。即在产成品不含税销售价格的基础上扣除销售税金、销售费用、所得税及适当比例的税后利润确定其评估值。 其中:产成品不含税销售价格根据评估基准日销售情况确定;销售费用率、销售税金率、销售利润率等指标均依据企业近年来的会计报表综合确定;净利润折减率根据产成品的销售状况确定,其中畅销产品为0,一般销售产品为50%,勉强可销售的产品为100%,本次评估企业产品属于正常销售产品,净利润折减率取50%。对于滞销、积压、降价销售,按可回收净收益确定评估值。 典型案例: 2,3-二氯吡啶,产成品(库存商品)评估明细表第4项,账面价值为3,786,829.82元,账面单位成本为92.03元,库存数量43750公斤,基准日含税销售单价180元/公斤,基准日不含税销售单价155.17元/公斤。根据近两年一期企业经营情况,销售税金率、销售费用率以及管理费用率较为稳定,因此本次评估的各项费率以2016年、2017年和2018年1-10月的数据为基础,取其平均费率,通过计算确定确定:营业税金及附加占收入0.65%,销售费用占收入0.95%,管理费用、财务费用占收入5.67%,企业所得税率15%。 应分摊的营业税金及附加=155.17×0.65%=1.01元 应分摊的销售费用=155.17×0.95%=1.47元 应分摊的管理费用、财务费用=155.17×5.67%=8.80元 应缴税所得额=155.17-1.01-1.47-8.80-92.03=51.86元 应交企业所得税=51.86×15%=7.78元 扣除适当净利=(51.86-7.78)×50%=22.04 评估单价=155.17-1.01-1.47-7.78-22.04 =122.87元 北京天健兴业资产评估有限公司 评估值=数量×评估单价 =43,750.00×122.87 =5,375,562.50 经实施以上评估过程,产成品评估值为27,167,588.84元。 4.在产品 在产品账面余额为11,521,455.70元,账面价值11,521,455.70元,为尚未完工的在制品。根据被评估单位提供的在产品评估明细表,通过询问在产品的核算流程,审查有关在产品的原始单据、记账凭证及明细账,对在产品的形成和转出业务进行抽查审核,对在产品的价值构成情况进行调查,经核查,在产品成本结转及时完整,金额准确,且生产周期较短,企业按实际成本记账,其成本组成内容为生产领用的原材料、制造费用、辅助材料和人工费用等。评估人员在核查其成本构成与核算情况后认为其账面值基本可以体现在产品的现时价值,故以核实后的账面值确认评估值。 经评估,在产品评估值为11,521,455.70元。 (六)其他流动资产 其他流动资产账面值424,415.09元。是企业预缴的净化废水树脂材料、待抵扣的设备进项税。 评估人员在核实无误的基础上,通过了解企业适用的税种、税率、税额以及缴费的费率等核实企业的纳税申报表,通过查阅查阅的缴税凭单确认申报数的正确性和真实性。经核实,企业税款且金额与申报数相符。故以核实后账面值做为评估值。 经评估,其他流动资产评估值为424,415.09元。 四、评估结果及分析 经实施以上评估,流动资产评估结果见下表所示: 流动资产评估汇总表 单位:元 北京天健兴业资产评估有限公司 项目名称 账面价值 评估价值 货币资金 7,420,852.52 7,420,852.52 应收票据 17,431,400.00 17,431,400.00 应收账款 21,571,969.87 21,571,969.87 预付账款 3,523,275.07 3,523,275.07 其他应收款 11,125,095.20 11,125,095.20 存货 75,668,496.70 79,765,522.87 其他流动资产 424,415.09 424,415.09 流动资产合计 137,165,504.45 141,262,530.62 增减值原因分析:流动资产评估增值主要是由存货评估增值所致。具体原因分析如下: 存货评估增值4,097,026.17元,是由于企业产成品账面价值按照实际成本进行计量,本次评估按照市场法进行评估,由于不同产品存在盈利与亏损,评估值与账面价值比较存在增减值变化,部分产成品的增值大于减值的产成品,因此导致存货整体增值。 (本页以下无正文) 北京天健兴业资产评估有限公司 第二节固定资产—建(构)筑物评估技术说明 一、评估范围 重庆中邦科技有限公司纳入本次评估范围房屋建(构)筑物分为房屋建筑物和构筑物两大类,其中房屋共计7项,建筑面积共计14402.77平方米;构筑物共计10项,房屋建(构)筑物的账面原值40,205,058.24元,账面净值37,385,196.35元。具体如下表: 金额单位:元 项目名称 账面原值 账面净值 房屋建筑物 31,087,177.32 28,770,384.12 构筑物 9,117,880.92 8,614,812.23 小计 40,205,058.24 37,385,196.35 二、建筑物概况 (一)建筑物分布情况 重庆中邦科技有限公司纳入本次评估范围的房屋建(构)筑物坐落于重庆市万州区盐气化产业园区化工大道998号厂区内,建成时间为2015年-2018年间。 (二)建筑物类型介绍 纳入评估范围的房屋建(构)筑物分房屋建筑物、构筑物两大类。 1.房屋建筑物 房屋建筑物主要包括:钢结构车间、办公楼、仓库1、仓库2、加氢车间钢结构、一车间精馏钢结构、ZPT钢构等,共计7项, 其中,办公楼为框架结构,其余房屋为钢结构。 2.构筑物及其他辅助设施 纳入评估范围的构筑物主要为生产用房屋建筑物的配套设施。包括道路、管廊、电缆沟、护栏、门与围墙厂等,主要为钢结构和混凝土结构。 (三)主要建筑物工程技术特征 北京天健兴业资产评估有限公司 生产车间主要为钢结构,基础为桩基础,墙体采用200厚加气混凝土砌块。 1.钢结构车间,建成于2015年12月,该车间建筑外形呈长方形,四层钢框架结构,檐口高度20.15米,屋面为门式轻型钢结构屋盖,建筑物采用钢筋混凝土钻孔桩基础,地面设备基础采用钢筋混凝土块式基础,首层地面为细石混凝土地面,楼面为钢格栅板及花纹钢楼面。不动产权证号渝(2017)万州区不动产权第000426601号,建筑面积3909.2平方米,该厂房为生产二氯吡啶的主装置厂房。 2.办公楼,建成于2016年7月,建筑物外形呈长方形,地上主体两层,底部架空一层,局部三层,钢筋混凝土框架结构,基础采用桩基础,屋面为瓦屋面。建筑高度8.25米,局部11.85米,不动产权证号渝(2017)万州区不动产权第000425783号,建筑面积4555.28平方米。该办公楼主要用作办公、化学实验,架空层主要为仓库。 3.ZPT钢构,建成于2017年12月,该车间的建筑外形呈长方形,三层钢框架结构,檐口高度15.2米,屋面为轻型钢结构屋盖,建筑物采用钢筋混凝土钻孔桩基础,地面设备基础采用钢筋混凝土块式基础,首层地面为细石混凝土地面,楼面为钢格栅板及花纹钢楼面,建筑面积3066.54平方米,该厂房为生产ZPT的主装置厂房。 4.仓库1、2,建成于2017年9月,建筑物外形均呈长方形,一层钢结构。屋面均为轻型钢结构屋面,外墙均为底层为混凝土上部为轻型钢结构墙面,卷帘门,铝合金窗,地面为细石混凝土,屋内中部均有一面砖砌墙隔断。仓库1建筑面积718.27平方米,仓库2建筑面积为878.62平方米。 5.加氢车间钢结构,建成于2017年10月,两层钢结构,屋面均为轻型钢结构屋面。 6.一车间精馏钢结构,建成于2017年10月,两层钢结构,屋面均为轻型钢结构屋面。 7.管廊,建成于2015年12月,钢结构,管道架空。 8.管廊,建成于2017年12月,钢结构,管道架空。 9.办公楼附近道路、花坛、排水,建成于2017年12月,混凝土结构。 10.道路,建成于2017年12月,混凝土路面,两车道。 11.电缆沟,混凝土结构,建成于2017年12月。 北京天健兴业资产评估有限公司 12.护栏,建成于2017年12月,底部基础为混凝土基础,上部为钢护栏,用作部分围墙。 13.门与围墙,建成于2017年12月,部分围墙为砖混结构,门为全金属大门。 14.公共工程原值增加,2017年12月, 15.办公楼原值增加(装修),完工于2018年2月,主要是办公楼三楼实验室装修和大厅装修。 16.玻璃门,购于2018年9月,主要用于办公楼中门和两个边门。 17.ZPT钢结构原值增加,建于2018年9月,主要为ZPT车间内部钢结构的加强,包括部分梁、筋加强。 18.罐区桶装钢钩工程,建成于2018年9月, 19.钢结构车间原值增加,建于2018年9月,主要为一车间顶棚更换。 20.一车间精馏钢结构原值增加提纯成套装置,建成于2018年9月。 21.管廊延伸,建成于2018年5月,为钢结构,其基础为混凝土。 22.一车间精馏,为一车间原值增加,增加钢结构。 23.罐区,为罐区原值增加,附属零星工程。 24.ZPT,为ZPT工程原值增加。 25.库房、危险品仓库,为工程原值增加。 (四)房屋建筑物权利状况 纳入本次评估范围的房屋建筑物,评估基准日有5项未办理房屋产权证,为此被评估单位出具了相关政府协调会议文件,证明该部分无证房屋为被评估单位所有不动产证正在办理中,并承诺若该部分房屋产权出现问题愿承担相应法律责任。 序号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积(m2) 备注 1 库房仓库1 钢结构 2017/09 718.27 未办理 2 库房仓库2 钢结构 2017/09 878.62 未办理 3 加氢车间钢结构 钢结构 2017/10 452.7 未办理 4 一车间精馏钢结构 钢结构 2017/10 822.16 未办理 5 ZPT钢结构 钢结构 2017/12 3066.54 未办理 本次评估,该部分房屋建筑面积主要依据企业提供的有关图纸、施工合同、预决算书等资料,并结合评估人员现场勘察确定。 重庆中邦纳入评估范围的的房屋建(构)筑物为根据工程建设承包合同的工北京天健兴业资产评估有限公司 程款、前期费用、建设单位管理费等相关费用合计入账,房屋建(构)筑物账面值不包含土地价值。 三、评估过程 (一)第一阶段:准备阶段 评估人员进入现场后根据委托人提供的资产明细表进行账表核对,同时对资产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和特征是否相符进行了核对并加以调整。 (二)第二阶段:现场调查阶段 对被评估房屋建(构)筑物逐一进行了现场调查,根据申报表,核对各房屋建(构)筑物的名称、坐落地点、结构形式、建筑面积等,并对照企业评估基准日时的资产现状,将资产申报表中的缺项、漏项进行填补,做到账实相符,不重不漏。在调查时,还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、ag试玩网站内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况,并作了详细的观察记录。 评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看,除核实房屋建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外,主要查看房屋建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。 1.结构:为判断建筑物基础的安全性,初步确定基础的可靠性和合理性,为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行细心观测,查看有无变形开裂,有无不均匀沉降,查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形,查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。 2.装饰:每个建筑物的装修标准和内容不尽相同,一般可分为内装修和外装修,查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏,另外查看装饰的新旧程度。 3.设备:水电设施是否完好齐全,是否畅通,有无损坏和腐蚀,能否满足使用要求。 4.维护结构:如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等,查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。 北京天健兴业资产评估有限公司 (三)第三阶段:评估测算阶段 查阅相关资料,并根据评估基准日当地的建材市场价格,按现行定额和行业取费标准进行评估值计算。 (四)第四阶段:建筑物评估技术说明撰写阶段 根据资产评估准则等资产评估相关规定等,编制“建筑物评估技术说明”。 四、评估依据 (一)被评估单位提供的房屋建筑物、构筑物清查评估明细表; (二)被评估单位提供的竣工图纸等有关资料; (三)被评估单位提供工程承包合同和结算清单; (四)《重庆市建设工程费用定额》渝建法[2018]29号; (五)财政部、国家税务总局公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号文); (六)《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税〔2018〕32号); (七)《关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》(发改价格〔2015〕299号文); (八)财政部关于印发《基本建设项目建设成本管理规定》的通知(财建〔2016〕504号); (九)《中国建设工程造价信息网》、《重庆市工程造价信息网》以及其他建设行业相关信息网站布的的相关工程指数,人工、材料价格信息等; (十)《资产评估常用数据与参数手册》; (十一)《金融机构人民币贷款基准利率》; (十二)评估人员现场收集的其他资料。 五、评估方法 根据评估人员所取得的评估资料,结合待估对象的实际情况,确定本次评估采用的方法。 北京天健兴业资产评估有限公司 重置成本法是指通过求取待估对象在评估基准日的重置价值,扣除折旧,以此估算待估对象的客观合理价格或价值的方法。 市场法比较适用于有成熟的市场、交易比较活跃的资产评估。纳入本次评估范围内的房屋建(构)筑物无法找到类似的成交案例,因此本次评估不采用市场法。 收益法使用的两个前提条件一是要能够确定被评估对象的获利能力,如净利润或净现金流;二是能够确定资产合理的折现率。纳入本次评估范围内的房屋建(构)筑物企业无法确定上述资产的独立获利能力,因此本次评估不采用收益法。 故本次评估选采用重置成本法。 评估值=重置价值×综合成新率 (一)重置价值的确定 重置价值=建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本-可抵扣增值税 1.建安综合造价的确定 评估工作中,评估人员可通过查勘待估建(构)筑物的的各项实物情况和调查工程竣工图纸、工程结算资料齐全情况,采取不同估价方法分别确定待估建(构)筑物建安工程综合造价。一般综合造价的确定可根据实际情况采用重编预算法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法来确定估价对象的建安工程综合造价或同时运用几种方法综合确定估价对象的建安工程综合造价,本次评估采用的方法如下: 重编预算法:以待估建筑物的工程竣工资料、图纸、预决算资料为基础,结合现场勘察结果,重新编制工程量清单,按各地现行建筑工程预算定额和取费标准计算出评估基准日各个主要建筑物和具有代表性的建筑物的工程造价,并计入评估基准日现行的国家及各地对建设项目收取的各项工程建设其他费用后,根据工程建设合理工期计算资金成本,得出建筑物的重置成本。 类比系数调整法:对于设计图纸及工程决算资料不齐全的建(构)筑物可使用类比系数调整法进行测算,可通过对典型工程案例或省市当地工程造价主管部门公布的《已完工造价分析表》中的工程结算实例的建筑面积、结构型式、层高、层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维修维护等各项情况与估价对象进行比较,参考决算调整法测算出的典型工程案例人工费、材料费、机械费增长北京天健兴业资产评估有限公司 率,调整典型工程案例或工程结算实例建安工程综合造价后求取此类建(构)筑物的建安工程综合造价。 单方造价指标估算法:对于某些建成年份较早的建筑物,其账面历史成本已不具备参考价值,且工程图纸、工程决算资料也不齐全,估价人员经综合分析后可采用单方造价指标,并结合以往类似工程经验,求取此类建(构)筑物的建安工程综合造价。 本次评估,委托评估的建(构)筑物规模大、类型杂、项数多,因此,在计算重置价值时将委托评估的建(构)筑物进行分为三大类:A类为大型、价值高、重要的建(构)筑物;B类为一般建(构)筑物;C类为价值量小、结构简单的建(构)筑物。 对于大型、价值高、重要的建(构)筑物采用重编预算法确定其建安综合造价,即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础,按现行工程预算价格、费率,将调整为按现行计算的建安综合造价。 一般建(构)筑物:根据典型房屋和构筑物实物工程量,按照现行建筑安装工程定额(或指标)和取费标准及当地的材料价格、人工工资,确定其综合造价;计算出典型工程综合造价后,再运用类比法对类似房屋和构筑物进行分析,找出其与典型房屋和构筑物的差异因素,进行增减调整,从而计算出与典型工程类似的房屋和构筑物的综合造价。 对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。 2.前期费用及其他费用 前期费用及其他费用是指工程建设应发生的,支付给工程承包商以外的单位或政府部门的其他费用,包括建设单位管理费、勘察设计费、城市建设配套费等前期费用,本次评估参考原政府的相关文件所规定取费标准结合当地市场的实际情况及企业与服务机构签订的合同确定计取前期费用的取费率为11.7%;计取前期及其他费用如下表: 前期费用及其他费用一览表 项目 标准 计费基础 依据 工程监理费 11.70% 建安工程造价 参考相关文件和企业与服务单位签订的合同 工程招投标代理服务费 北京天健兴业资产评估有限公司 环境、安全影响评价费 建设单位管理费 勘察设计费 可行性研究费 小计 11.7% 城市基础设施配套费 180元/㎡ 建筑面积 参考企业缴纳费用记录 小计 180元/㎡ 合计 建安综合造价×11.7%+建筑面积×180元/㎡ 3.资金成本 资金成本根据本项目合理的建设工期,按照评估基准日相应期限的贷款利率以建安工程费与前期及其他费用之和为基数确定。 资金成本=(建安工程造价+前期费用及其他费用)×正常建设期×正常建设期贷款利率×1/2。 4.可抵扣增值税 可抵扣增值税=建安综合造价中可抵扣增值税+前期费用及其他费用中可抵扣增值税 (二)综合成新率 1.对于价值大、重要的建筑物采用勘察成新率和年限成新率综合确定,其计算公式为: 综合成新率=勘察成新率×60%+年限成新率×40% 其中:年限成新率(%)=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% 现场勘察成新率对主要建筑物逐项查阅各类建筑物的竣工资料,了解其历年来的维修、管理情况,并经现场勘察后,分别对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分,填写成新率的现场勘察表,逐一算出这些建筑物的勘察成新率。 2.对于已超过经济使用年限还在正常使用的房屋建(构)筑物,采用年限法并根据具体情况进行修正后确定成新率,计算公式: 成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% (三)评估值的计算 评估值=重置价值×综合成新率 北京天健兴业资产评估有限公司 六、评估结果及分析 (一)评估结果 经测算评估,中邦科技有限公司的房屋建(构)筑物评估原值45,407,600.00元,评估净值42,997,223.00元;评估原值增值率12.94%,评估净值增值率15.01%。建筑物评估汇总表见下表: 建筑物评估结果汇总表 金额单位:元 项目名称 账面价值 评估价值 增值率(%) 原值 净值 原值 净值 原值 净值 房屋建筑物 31,087,177.32 28,770,384.12 35,687,700.00 33,777,432.00 14.80 17.40 构筑物 9,117,880.92 8,614,812.23 9,719,900.00 9,219,791.00 6.60 7.02 合计 40,205,058.24 37,385,196.35 45,407,600.00 42,997,223.00 12.94 15.01 (二)增减值原因分析 重庆中邦的房屋建(构)筑物完工时间为2015年至2018年,从竣工到评估基准日,人工材料价格上涨;另房屋建(构)筑物财务折旧年限小于其经济耐用年限,由此导致评估增值。 七、特殊事项说明 重庆中邦纳入评估范围的房屋建筑物中,其中5项房屋建筑物未办理房产权证,本次评估未考虑办证费用,评估结果不含办证费用。房屋建筑物的建筑面积根据竣工图纸、规划面积测量报告和现场实际测量的数据确认。 八、典型案例 (一)案例:办公楼(房屋建筑物评估明细表第3项) 1.工程概况 办公楼,建成于2016年7月,建筑物外形呈长方形,地上主体两层,底部架空一层,局部三层,钢筋混凝土框架结构,不动产权证号渝(2017)万州区不动产权第000425783号,建筑面积4555.28平方米。由南京双高建筑设计有限公司设计,该办公楼主要用作办公、化学实验,架空层主要为仓库。 北京天健兴业资产评估有限公司 2.建筑结构、装修特征 建筑结构:该建筑的基础为钢筋混凝土桩基础,厂房长92.2米,宽:21.6米,建筑高度8.25米,屋面为瓦屋面,钢筋混凝土梁、柱、板承重。内外装饰工程:内墙为抹灰,一楼地面为地面砖,二楼为地面为涂料,铝合金框窗和玻璃大门,外墙为外墙涂料。配套设施:日光灯照明,给排水系统为给水用PPR管,,消防系统为消防拴和干粉灭火器,办公楼周边的散水及道路。 3.重置价值测算 根据被评估单位提供的工程结算资料,该项目由建筑、机械土石方工程、人工土石方工程、安装和装饰工程等4个单位工程构成,本次评估采用重编预算法,分别对各单位工程造价进行计算调整。评估人员根据被评估单位提供的组装厂房厂房的工程承包合同、工程竣工结算汇总清单及江苏克瑞斯工程投资咨询有限公司出具的工程结算报告书,按万州区当地人工和材料的价格进行调整,参考《重庆市建设工程费用定额》渝建发[2018]29号及相关配套文件;计算出分部分项的直接费,以及规定的取费项目和取费率测算出其工程的建安工程造价。详细计算过程如下: (1)办公楼工程造价 办公楼建筑、机械土石方工程造价计算表 序号 费用项目 计算方法 费率 金额 1 分部分项工程 1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6 5,879,686.53 1.1 人工费 1,288,438.62 1.2 材料费 3,793,552.73 1.3 施工机械使用费 217,577.70 1.4 企业管理费 (1.1+1.3)*费率 24.10% 362,949.93 1.5 利润 (1.1+1.3)*费率 12.92% 194,577.31 1.6 一般风险费 (1.1+1.3)*费率 1.50% 22,590.24 2 措施项目费 2.1+2.2 - 304,453.76 2.1 技术措施项目费 2.2 组织措施项目费 (1.1+1.3)*费率 6.20% 93,373.01 其中 安全文明施工费 1*费率 3.59% 211,080.75 3 其他项目费 165,807.16 3.1 暂列金额 3.2 计日工 - 3.4 总承包服务费 1*费率 2.82% 165,807.16 北京天健兴业资产评估有限公司 序号 费用项目 计算方法 费率 金额 3.5 索赔及现场签证 4 规费 (1.1+1.3)*费率 10.32% 155,420.88 5 税金 5.1+5.2+5.3 - 728,601.25 5.1 增值税 1+2+3+4)*费率 10.00% 650,536.83 5.2 附加税 5.1*费率 12.00% 78,064.42 5.3 环境保护税 按实计算 - 6 合价 1+2+3+4+5 - 7,233,969.58 建筑、机械土石方工程造价=7,233,969.58(元)。 办公楼人工土石方工程造价计算表 序号 费用项目 计算方法 费率 金额 1 分部分项工程 1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6 259,940.54 1.1 人工费 121,741.68 1.2 材料费 1.3 施工机械使用费 122,590.60 1.4 企业管理费 1.1*费率 10.78% 11,286.43 1.5 利润 1.1*费率 3.55% 4,321.83 1.6 一般风险费 人工土石方工程不计算一般风险费 2 措施项目费 2.1+2.2 - 2,999.12 2.1 技术措施项目费 2.2 组织措施项目费 1.1*费率 2.22% 2,702.67 其中 安全文明施工费 0.77元/平方米 296.45 3 其他项目费 7,330.32 3.1 暂列金额 3.2 计日工 - 3.4 总承包服务费 1*费率 2.82% 7,330.32 3.5 索赔及现场签证 4 规费 1.1*费率 8.20% 9,982.82 5 税金 5.1+5.2+5.3 - 31,388.31 5.1 增值税 1+2+3+4)*费率 10.00% 28,025.28 5.2 附加税 5.1*费率 12.00% 3,363.03 5.3 环境保护税 按实计算 - 6 合价 1+2+3+4+5 - 311,641.11 人工土石方工程造价=311,641.11元。 办公楼安装工程造价计算表 序号 费用项目 计算方法 费率 金额 1 分部分项工程 1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6 3,705.05 北京天健兴业资产评估有限公司 序号 费用项目 计算方法 费率 金额 1.1 人工费 2,700.69 1.2 材料费 376.30 1.3 施工机械使用费 86.30 1.4 企业管理费 1.1*费率 13.85% 374.05 1.5 利润 1.1*费率 6.21% 167.71 1.6 一般风险费 安装工程不计算一般风险费 2 措施项目费 2.1+2.2 - 398.81 2.1 技术措施项目费 2.2 组织措施项目费 1.1*费率 3.79% 102.36 其中 安全文明施工费 0.77元/平方米 296.45 3 其他项目费 305.72 3.1 暂列金额 3.2 计日工 - 3.4 总承包服务费 1.1*费率 11.32% 305.72 3.5 索赔及现场签证 4 规费 1.1*费率 8.20% 221.46 5 税金 5.1+5.2+5.3 - 518.67 5.1 增值税 1+2+3+4)*费率 10.00% 463.10 5.2 附加税 5.1*费率 12.00% 55.57 5.3 环境保护税 按实计算 - 6 合价 1+2+3+4+5 - 5,149.71 安装工程造价=5,149.71元。 办公楼装饰工程造价计算表 序号 费用项目 计算方法 费率 金额 1 分部分项工程 1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6 3,182,568.00 1.1 人工费 840,000.00 1.2 材料费 1,978,000.00 1.3 施工机械使用费 137,600.00 1.4 企业管理费 1.1*费率 15.61% 131,124.00 1.5 利润 1.1*费率 9.61% 80,724.00 1.6 一般风险费 1.1*费率 1.80% 15,120.00 2 措施项目费 2.1+2.2 - 72,788.45 2.1 技术措施项目费 2.2 组织措施项目费 1.1*费率 8.63% 72,492.00 其中 安全文明施工费 0.77元/平方米 296.45 3 其他项目费 95,088.00 北京天健兴业资产评估有限公司 序号 费用项目 计算方法 费率 金额 3.1 暂列金额 3.2 计日工 - 3.4 总承包服务费 1.1*费率 11.32% 95,088.00 3.5 索赔及现场签证 4 规费 1.1*费率 15.13% 127,092.00 5 税金 5.1+5.2+5.3 - 389,484.09 5.1 增值税 1+2+3+4)*费率 10.00% 347,753.65 5.2 附加税 5.1*费率 12.00% 41,730.44 5.3 环境保护税 按实计算 - 6 合价 1+2+3+4+5 - 3,867,020.54 装饰工程造价=3,867,020.54元。 建安工程总造价=建筑、机械土石方工程造价+人工土石方工程+安装工程造价+装饰工程造价 =7,233,969.58+311,641.11+5,149.71+3,867,020.54 =11,417,780.94(元) (2)建安工程前期费用及其他费用 前期及其他费用包括工程建设监理费、工程招投标代理服务费、环境影响评价费、建设单位管理费、勘察设计费、可行性研究费等。 本次评估根据被评估单位近期项目建设实际发生的前期及其他费。

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